Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Yapısal Ekonomik Araştırmalar Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan “Parasal Sıkılaşma, Temerrüt Riski ve Firmaların Konut Satışı” başlıklı analiz, Genel Müdür Ünal Seven, Genel Müdür Yardımcısı Altan Aldan ve müdür Kadir Gürci’nin katkılarıyla Merkezin Güncesi’nde yayınlandı.
Analizde, parasal sıkılaşma dönemlerinde reel sektör firmalarının riskliliğinde meydana gelen artışa değinildi. Bu artışın miktarının, sıkılaşmanın derecesiyle birlikte firmaların sıkılaşma öncesindeki finansal durumlarına bağlı olduğu ifade edildi. Yazı, son parasal sıkılaşma döneminde reel sektör risklilik göstergelerindeki gelişmelerin yanı sıra firmaların temerrüt riskini azaltmak amacıyla varlık satışına yönelip yönelmediğini konut satışları üzerinden değerlendiriyor.
Firmaların, son parasal sıkılaşma döngüsüne göreceli olarak düşük borçluluk ve yüksek karlılık oranları ile girdiği belirtilirken, 2009’dan bu yana artış gösteren mali borçların toplam aktiflere oranının 2023 yılında tarihsel ortalamaların altına düştüğü aktarıldı.
Analizde, faaliyet kar marjının yüksek seviyelerden seyrine devam ederken, net döviz pozisyon açığının da gerilediği vurgulandı. Bu durumun reel sektörün güçlü finansal tamponla bu döneme girdiğine işaret ettiği belirtildi. Ancak, net döviz pozisyon açığında yaşanan artış ile öncü göstergelerin firmaların karlılığı üzerindeki olumsuz etkisine dikkat çekildi.
Reel sektörün son sıkılaşma dönemine güçlü finansal tamponla girmesinin olumlu etkileri, temel temerrüt göstergelerinde gözlemleniyor. Karşılıksız çek oranının parasal sıkılaşmanın ilk aylarında artmakla birlikte tarihsel ortalama altında kaldığı ve 2024 yılının Ağustos ayından sonra da düşüş gösterdiği kaydedildi.
“Son Dönemde Toplam Konut Satışlarında Kaydedilen Artış Büyük Ölçüde Gerçek Kişiler Kaynaklı”
Analizde, firmaların takipteki kredilerinin toplam ticari kredilere oranının 2023 yılı sonunda en düşük tarihsel seviyelerine gerilediği ifade edilerek, şu değerlendirmeler yapıldı:
“Bu oran son dönemde sınırlı bir artış gösterse de tarihsel ortalamasının oldukça altında kalmaya devam ediyor. Mevcut veriler, sıkılaşma döneminde reel sektörün temerrüt açısından kayda değer bir artış yaşamadığını gösteriyor. Temerrüt göstergelerindeki bu durum, finansal tamponların yanı sıra firmaların temerrütten kaçınmak için varlık satışına yönelmesinin etkisiyle de açıklanabilir. Bu bağlamda firmaların konut satışlarına yönelimi dikkat çekici.”
Analizde, nihai ürünleri konut olan inşaat firmalarının, temerrüt riski ile karşılaştıkları durumda ellerindeki konut stokunu hızla satabilecekleri belirtildi.
Bu nedenle, parasal sıkılaşma dönemlerinde firmaların konut satışlarının gerçek kişilere kıyasla artmasının beklenebileceği vurgulandı. 2018 öncesinde tüzel kişilerin yıllık konut satışları içerisindeki payının yüzde 20 civarında seyrettiği, sıkılaşma döneminde bu oranının 2019 yılının Nisan ayında yüzde 24.3 ile tarihi zirveye ulaştığı, ardından ise yüzde 20’nin altına düştüğü ve son sıkılaşma döneminde bir artış göstermediği ifade edildi. Hatta, son aylarda bu oranın gerileyerek 2025 Nisan’ında yüzde 15.6 seviyesine düştüğüne dikkat çekildi.
Analizdeki veriler incelendiğinde, son dönemde toplam konut satışlarında kaydedilen artışın büyük ölçüde gerçek kişiler kaynaklı olduğu görüldü.
Bu bağlamda, firmaların temerrüde düşmemek için varlık satışına yönelimlerinde belirgin bir hareket olmadığı sonucuna varıldı:
“Son sıkılaşma döneminde reel sektör temerrüt oranlarında kayda değer bir artış yaşanmadı. Firmaların sıkılaşma öncesindeki güçlü finansal durumu bu görünümde etkili. Ayrıca, firmaların konut satışlarının tarihsel ortalamanın altında kalması ve toplam paylarının gerilemesi bu değerlendirmeyi daha da güçlendiriyor.”
