Çin gayrimenkul piyasasında küresel yatırımcılar, toplamda 140 milyar dolarlık yatırıma rağmen büyük kayıplar yaşarken, varlıklarını zararla satmaya başladı. BlackRock ve Carlyle Group gibi tanınmış firmalar, ofis ve lojistik binalarını satın alma fiyatlarının çok altında işlem yaparak satışlarını gerçekleştiriyor. Temerrüt oranlarındaki artış ve boş ofis oranlarının rekor seviyelere ulaşması, sektördeki krizin derinleşmesine yol açıyor.
Bloomberg’in haberine göre, uluslararası yatırımcılar zorlu bir dönemden geçmekte. Gayrimenkul sektöründe yaşanan bu satış dalgası, Çin’in hassas emlak pazarına ve ekonomisine ek baskılar getiriyor. Son bir yılda BlackRock ve Carlyle Group, Çin’deki ofis ve lojistik binalarını satış fiyatlarının oldukça altında satarak kayıplarını derinleştirdi. Bu işlemleri finanse eden HSBC ve Standard Chartered gibi bankalar, gayrimenkul kredilerinde temerrüt oranlarının yükseldiği konusunda uyarılarda bulunuyor.
PİYASA DOYGUNLUĞA ULAŞTI
MSCI Real Capital Analytics verilerine göre, son 15 yılda yabancı yatırımcılar Çin genelindeki ofis kuleleri, alışveriş merkezleri, depolar ve veri merkezlerine 140 milyar dolar aktardı. Ancak kiracılardan beklenen istikrarlı talep bir türlü karşılanamadı. Yeni projelerin sayısının artmasıyla birlikte piyasa doygunluğa ulaştı; bu durum kira bedellerinin ve mülk değerlemelerinin düşmesine neden oldu. Bazı bölgelerdeki fiyatlar, on yıl öncesinin bile altına geriledi.
Bloomberg Intelligence’ın verilerine göre, temerrüt ya da mülkiyet kaybı nedeniyle yapılan zorunlu satışların toplamda 114 milyar yuana (yaklaşık 16 milyar dolar) ulaştığı görülüyor. Bu rakam, geçen yılki tüm işlemlerin yüzde 22’sini temsil ediyor. Piyasa kaynakları, Bloomberg’e verdikleri bilgilerde, Pekin ve Şanghay’daki birinci sınıf ofis binalarının değerinin 2019’dan bu yana en az yüzde 40 düştüğünü ifade etti. Önde gelen şehirlerdeki boş ofis oranları yüzde 20 ila 40 arasında değişirken, bu oranlar küresel düzeyde en yüksek seviyelerde yer alıyor.
Ekonomistler ise zayıf iç talep, deflasyon baskıları ve ABD’nin gümrük vergilerindeki artışın sektörün toparlanmasını uzun bir süre geciktireceğini öngörüyor. Bloomberg’in Asya-Pasifik gayrimenkul analisti Patrick Wong, yabancı yatırımcıların Çin’deki mülkleriyle sıkışıp kaldığını belirtiyor. Wong, satış yapabilecekleri tek grubun nakit açısından güçlü kamu şirketleri olabileceğine dikkat çekerken, “Devlet işletmeleri bile piyasada bir toparlanma işareti bekliyor” dedi.
YAVAŞLAMA OFİSLERLE KALMIYOR
Yaşanan yavaşlama yalnızca ofislerle sınırlı değil. Artan sermaye oranları, ticari mülk bulundurmanın riskinin arttığını gösteriyor. Daha önce yabancı yatırımcıların e-ticaretin büyüyeceği ve üretim talebinin süreceği beklentisiyle depolara büyük ilgi gösterdiği biliniyor. Ancak CBRE verileri, lojistik parklarındaki boş alan oranlarının 2019’dan bu yana sürekli olarak yükseldiğini ortaya koyuyor. ABD’nin önde gelen lojistik yatırımcılarından Blackstone, bu yıl güney Çin’deki üç sanayi sitesini yerli bir sigorta şirketine yaklaşık 2,7 milyar yuan karşılığında sattı. Bu satış kârlı olsa da diğer mülk sahipleri kiraları ciddi oranda düşürmek zorunda kaldı. CapitaLand China Trust, boş kalmama adına kira yenilemelerinin, önceki oranlara göre yaklaşık yüzde 25 daha düşük bedellerle imzalandığını açıkladı.
EVERGRANDE PROJESİ YATIRIMCILAR İÇİN ÇIKMAZ SOKAĞA DÖNÜŞTÜ
Zor durumdaki borçları satın alarak fırsat arayan yatırımcılar ise Çin’de başarı elde edemedi. Oaktree Capital Management LP, China Evergrande Group’un 2021’de 400 milyon dolarlık köprü kredisini ödeyememesi üzerine Jiangsu eyaletinin Qidong kentindeki “Evergrande Venice on the Sea” adlı kıyı projesine el koydu. Yerel yönetim verilerine göre, Evergrande, 1500 dönümlük bir alana kurulan ve Venedik tarzı kanallar, lüks bir otel ile ABD Kongre Binası’nın replikasını içeren proje için yaklaşık 30 milyar yuan (4,2 milyar dolar) yatırım yaptı. Oaktree, projenin inşaatını yeniden başlatmış ve ön satışı tamamlanmış yüzlerce konutu teslim etmiş olsa da, emlak acenteleri satışların hâlâ yavaş ilerlediğini ve fiyatların metrekare başına yaklaşık 4 bin yuana düştüğünü bildirmektedir. Bu durum, 2019’daki zirvenin yarısından bile düşük bir seviye.
Carlyle Group, 2015’te 1,46 milyar yuana satın aldığı Şanghay’daki 31 katlı The Crest ofis binasını, 2024 başında yalnızca 826 milyon yuan civarında bir fiyata satmayı planlıyor. Bu satış, mülkün alım fiyatının yüzde 57’sine denk geliyor. Binanın doluluk oranı 2023 yılı itibarıyla yüzde 77’ye düşmüşken, satış değeri, mülke karşılık alınan 1 milyar yuanlık kredinin de altında kalmış durumda. Bu durum, Carlyle’ın Çin yatırımlarında yüksek getiriler sağlayan bir fondaki kayıplarını da beraberinde getiriyor.
BlackRock da benzer kayıplar yaşamış durumda. Şirketin bir fonu, kredi ödemelerini aksattığı için 2024 başında Şanghay’daki Waterfront Place rezidansındaki ofis kulelerini Standard Chartered’a devretmek zorunda kaldı. Fon, 2018’de 1,2 milyar yuana aldığı bu binaları yüzde 30 indirimle satmayı denemiş, ancak alıcı bulamamıştı. Nihayetinde mülkler, kredi veren bankaya yaklaşık 680 milyon yuana elden çıkarıldı; bu tutar, hem kredi hem de özsermaye yatırımı tutarının altında kaldı.
UZMANLAR “KAYIP BİR ON YIL” ÖNGÖRÜYOR
CBRE’nin verilerine göre, 2024 yılı itibariyle Çin genelinde ofis boşluk oranı yüzde 25’e ulaşacak ve bu durum rekor kıracak. Ortalama kiralar ise neredeyse yüzde 7 gerileyecek. Şanghay’da yeni ofis arzının 2028 yılına kadar azalmayacağı tahmin ediliyor. Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings’in direktörü Rebecca Tang, zorunlu satışların değerlemeler üzerinde daha fazla baskı yaratabileceğini ifade ederek, “Bu satışlar benzer ticari gayrimenkullerin değerini de aşağı çekebilir. Sağlam durumda olan mülkler bile fiyat baskısıyla karşı karşıya kalabilir” açıklamasında bulundu.
Oxford Economics Asya emlak ekonomisi direktörü Nicholas Wilson ise, Bloomberg’e verdiği bilgide, küresel kurumların kısa vadede toparlanma ihtimalinin düşük olduğunu kaydetti. Wilson, kiraların gelecek yıl da düşmeye devam etmesini ve 2030’a kadar Çin’deki ofis binalarının nominal değerlerinin hâlâ 2020 seviyesinin altında kalabileceğini açıkladı. Son olarak, bunun ülkenin ticari gayrimenkul sektörü için “kayıp bir on yıl” anlamına gelebileceği uyarısında bulundu.
