Arsa rayiç değerlerindeki artışla birlikte, mülk sahipleri için yeni vergi dönemi heyecanı başladı. Özellikle lüks konut sahiplerini yakından ilgilendiren Değerli Konut Vergisi 2026 yılı için belirlenen yeni limitlerle gündemde. Peki, hangi konutlar bu vergi kapsamına giriyor ve mülk sahiplerinin ne kadar ödeme yapması gerekiyor?
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ NEDİR?
Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Değerli konut vergisi Türkiye sınırları içerisinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan belli bir vergi değerinin üstünde olanlar için alınan ek bir vergidir. İlgili taşınmazın o yıl için belirlenen tutarın üzerinde değeri varsa bu değerli konut vergisine tabi olabiliyor.
HANGİ KONUTLAR BU KAPSAMA GİRİYOR?
2026 yılında beyanname verecek olan kişiler için 2025 emlak vergi değeri 15 milyon 709 bin TL’yi geçenler için değerli emlak vergisi verilmesi zorunlu.
2025 yılı bina vergi değeri 15.709.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazlar için 2026 yılında Değerli Konut Vergisi mükellefiyeti doğmaktadır. Ancak 2026 yılında uygulanacak yeni eşik tutar 17.711.000 TL olarak belirlenmiştir.
Beyan yükümlülüğü 2025 yılı bina vergi değerine göre belirleniyor. Vergi hesabı 2026 yılı bina vergi değeri üzerinden yapılıyor. Bu teknik bir fark diyebiliriz.
SON GÜN BUGÜN!
Burada malik olan intifa hakkı sahipleri ya da mülkiyeti paylı olan, el birliği halinde olanlar için yükümlülükler farklı. 20 Şubat’a (bugün) kadar bu sınırı geçenlerin beyanname vermesi gerekiyor.
‘17 MİLYON 711 BİN TL’NİN ALTINDAKİLER KAPSAMA GİRMİYOR’
2025 yılında meskene sahip olup değeri kişinin 17 milyon 711 bin TL’yi aşmıyorsa herhangi bir beyanname vermesine gerek yok. Eğer bu tutarı aşıyorsa onların 20 Şubat’a kadar beyanname vermesi gerekiyor. 2 Mart Pazar gününe kadar ilk taksiti, diğer ikinci taksiti de 31 Ağustos tarihine kadar vergi dairelerine ödemeleri gerekiyor.
NE KADAR VERGİ UYGULANIYOR?
Burada vergiyi aşan kısımlarla ilgili bir tarife var. Taşınmazın mesken niteliği taşıyıp taşımadığının tespitinde, taşınmazın kayıtlarda yer alan niteliğinin yanı sıra fiilî kullanım durumu da dikkate alınır.
Mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet şeklinde malik olunması halinde, değerli konut vergisinin matrahı olarak taşınmazın toplam değeri esas alınır.
KİMLER DEĞERLİ EMLAK VERGİSİNDEN MUAF?
Burada özellikle bazı muafiyetler var. Türkiye’de tek meskeni olanları muaftır, birden fazla meskeni olanların en düşük değerli meskeni muaftır. Yeni inşa edilip henüz satılmamış müteahhit stokları değerli emlak vergisinden muaf, kamu kurumlarına ait konutlar da bundan muaftır. Muafiyet için kişilerin ilgili formlarla vergi dairelerine dilekçe vermeleri gerekiyor.
PAYLI MÜLKİYETLERDE ÖDEMELER NASIL OLUYOR?
Bazı taşınmazlarda kişiler paylı mülkiyete sahip olabiliyor. Burada taşınmazın toplam değeri esas alınıyor ama vergi hisse oranında ödeniyor. Tek meskeni olan paydaş muaf olabiliyor. Elektronik beyanname mümkün ancak mutlaka belediyeden rayiç değer belgesi alınıp teslim edilmesi de gerekiyor.
Burada asıl durum 2027 yılı içindir. Çünkü bu sene emlak vergilerinde 3 kata yakın artışlar nedeniyle önümüzdeki yıl İstanbul’un merkez ilçelerinde, lüks site projelerinde nispeten daha geniş ölçekte değerli konut vergisi kapsamına giren çok sayıda mükellef olacak. Bu kapsama girenlerin sayısı bu sene az gibi gözüküyor olsa da seneye değerli konut vergileri çok daha fazla konuşulacaktır diyebiliriz.
NE KADAR ÖDEME ÇIKIYOR? İŞTE ÖRNEK HESAP
Örneğin bir mükellefin mesken nitelikli 2 adet taşınmazı olduğunu düşünelim. Bu taşınmazların 2025 yılı bina vergi değerleri de 20.000.000 TL ve 20.500.000 TL olsun.
Bina vergi değerleri 2025 yılı için 15.709.000-TL’yi aştığından değerli konut vergisine tabi olmaktadır. Bu nedenle, kişinin mükellefiyeti takip eden yıl olan 2026 yılı başından itibaren başlamaktadır.
Mükellefin değerli konut vergisine tabi birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunduğundan, bu taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmaz vergiden muaf tutulur. Mükellef, muafiyete konu olan bu taşınmaz için bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
Diğer taşınmaz ise beyan edilerek değerli konut vergisi hesaplanacaktır. Örneğin söz konusu taşınmazların 2026 yılı bina vergi değerleri de sırasıyla 25.098.000 TL ve 25.725.000 TL olarak hesaplanmış diyelim.
Buna göre mükellef 2026 yılının Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar 2. taşınmazı için beyan vermelidir. Bunun vergisini de bu yıl için 2 Mart ve 31 Ağustos tarihleri sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödemelidir.
2. taşınmazın bina vergi değeri (2026 yılı değeri) 25.725.000 TL
2. taşınmaz için uygulanacak değerli konut vergisi oranı (binde 3)
2. taşınmaz için ödenecek vergi tutarı [(25.725.000 – 17.711.000) X ‰3] 24.042 TL olacaktır.
Birden fazla meskeni bulunan mükellefler, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskeni beyannameye dahil etmezler. Bu taşınmaza ilişkin bilgiler ise Tebliğ ekinde yer alan Ek 2A formu ile ilgili vergi dairesine bildirilir.”
