Duygu Erdoğan / İSTANBUL – Kiracılardan ‘güvence bedeli’ olarak talep edilen depozito, uygulamada birçok tartışmaya yol açıyor. Kiralık konutlar için yapılan depozito ödemeleri, son yıllarda artan kiralarla birlikte iade süreçleri açısından farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden oluyor. Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıklar, çoğu zaman yargıya intikal ediyor. Uzun süreli kiracılar, evden çıkarken alacakları depozitonun, ilk verdikleri tutar mı yoksa güncel kira üzerinden mi hesaplanacağı konularında farklı görüşler beyan ediliyor. Yargıtay’ın geçmişte verdiği bir karar ile Borçlar Kanunu’nda yer alan hükümler, bu sürecin belirlenmesini sağlasa da taraflar arasındaki tartışmalar devam ediyor. Depozito ile ilgili bilinmesi gerekenleri ve süreçleri Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz açıkladı…
1- Depozito nedir?
Taşınmazda tahliye sürecine yönelik herhangi bir zarar veya ziyana karşı alınan bir güvence bedelidir. Bu bedel, en fazla 3 aylık kira miktarı kadar talep edilebilir.
2 – Depozito başka bir ödeme yerine geçebilir mi?
Depozito, ödenmemiş kira gibi bir bedel ile mahsup edilemez. Ancak, mevcut taşınmazda oluşmuş bir zarar ya da ödenmemiş aidatlar varsa bu durumlarda mahsup edilebilir. Ev sahibi, taşınmazda oluşan zararları giderdikten sonra kalan miktarı kiracıya iade etmelidir.
3 – Depozito nasıl ödenmelidir?
Depozito, elden ödenmemeli, mümkünse ortak bir banka hesabına yatırılmalıdır. Eğer elden veriliyorsa, mutlaka bir teslim belgesi karşılığında yapılmalıdır. Konut ve işyeri kiralarında depozito, en fazla 3 aylık kira bedeline eşit olmalıdır. Ayrıca, depozito kiraya verenin tek taraflı tasarrufuna kapalı olmalıdır.
4 – Kiracı, evde oluşan zararlar için depozitoyu kullanabilir mi?
Kiracı, taşınmazda otururken meydana gelen hasarları karşılamak için depozitoyu kullanamaz. Kiracının kusurunun olup olmadığına bakılır. Eğer taşınmazdan kaynaklanan bir zarar varsa, kiracı bu durumu tespit ettirip, mal sahibinden zararın giderilmesini talep edebilir ya da zararı kendisi giderip kira bedelinden düşme hakkına sahiptir. Ancak bunlar depozito kapsamında değerlendirilmez.
5 – Kiracı, evden çıkarken depozitoyu nasıl talep edebilir?
Kiracı, evden çıktığında aidat ve ortak giderleri ödediğini ispat ederse ve herhangi bir zarar olmadığını kanıtlarsa depozitoyu geri talep edebilir. Eğer ev sahibi zarar olduğunu düşünüyorsa, bunu gidermeden önce depozito iadesi yapamaz. Taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamazsa, konu mahkemeye taşınır.
6 – Döviz ya da altın ile ödeme yapılırsa ne olur?
Depozito, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı tebliğe göre, Türkiye’deki kira sözleşmelerinde döviz ya da altın gibi cinslerle ödenemez. Ancak, bu tür bir ödeme yapılmış ve sözleşme sona ermişse, mal sahibi bu bedeli aldığı şekliyle iade etmek zorundadır. Yabancı para olarak alınmışsa, yine yabancı para şeklinde iade edilmelidir.
7 – Depozitonun elden ödenmesi durumunda ne yapılmalı?
Ev sahibinin ‘masraflara harcadım’ diyerek depozitoyu geri vermemesi durumunda, kiracının ilamsız icra takibi başlatması ya da alacak davası açması gerekmektedir. Burada ispat yükü kiracıya aittir. Bu nedenle, kira sözleşmesinde depozitonun ‘güvence bedeli teslim edilmiştir’ gibi ibarelerle belirtilmesi önem taşır.
İade sürecinin karmaşası
Depozitonun iade sürecindeki en büyük tartışma, nasıl geri ödeneceğidir. Yeni Borçlar Kanunu’na göre, depozito bankada bir vadeli hesaba yatırılmalıdır. Kira sözleşmesi sona erdiğinde, mülkte bir zarar yoksa, kiracı depozitonun yanı sıra vade ile birlikte oluşan miktarı da alır. Ancak, uygulamada bu kurallar çoğu zaman göz ardı ediliyor.
Emsal kararlar neyi gösteriyor?
Mahkemelere intikal eden durumlarda genellikle Yargıtay’ın geçmişte verdiği kararlar emsal teşkil ediyor. Bu bağlamda, uzun süre kiracı olanların, örneğin 8-10 yıl sonra evden çıkarken, ilk verdikleri depozito bedelini güncel kira oranlarına göre geri alabileceği belirtiliyor.
Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler
Piyasada taraflar, genellikle sözleşmeye göre hareket ediyor. Bu nedenle, kira sözleşmesinde yazılan maddelere dikkat edilmesi önemlidir. Eğer sözleşmede “depozito verildiği şekilde tahliye halinde zarar yoksa aynen iade edilecektir” ifadesi yer alıyorsa, ilk kiracılık döneminde ödenen miktar aynen geri verilir. Böyle bir madde yoksa, depozito tahliye tarihindeki kira bedeli üzerinden iade edilir. Yani, mevcut kira bedeline göre tahliyede ilk ödenen miktar geri verilecektir; aksi halde son ay kira bedeli dikkate alınacaktır.
